Астрономия

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Как продавать или покупать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка – довольно рискованная и проблематичная сделка. Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки. А у опекунского совета в инструментарии есть множество требований к охране имущественных интересов детей, не зная которых, процедура оформления сделки по продаже недвижимости может не только завершиться неудачей, но и принести немалые убытки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком. Что говорит закон

По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения.

Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость. То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

все несовершеннолетние граждане России признаются не полностью дееспособными, то есть их недвижимость может быть продана только с разрешения опекунского совета. Но существует такое понятие, как эмансипация. Это тот случай, когда ребёнок, достигший 16 лет, имеет право сам распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимым, без чьего либо разрешения.

Как признаётся эмансипация:

  • по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
  • по судебному решению, если опека или родители не согласны.

Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

  • он трудоустроен по договору;
  • занимается предпринимательством;
  • состоит в браке.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником

Алгоритм продажи состоит всего из трёх этапов:Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

  • получение разрешения опекунского совета на продажу;

Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

  • оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля;

При этом нужно иметь в виду:

  • площадь жилья не должна уменьшиться;

При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

Перед походом оформляем договор купли-продажи вот по такому образцу и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра. Нотариусу от вас нужно:

  • личное присутствие вас и покупателя;
  • паспорта – ваш и покупателя квартиры;
  • документ ребёнка;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство на собственность;
  • разрешение опеки.

Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

  • госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.);

Будьте готовы к тому, что нотариус попробует вас убедить, что договоры составляются исключительно нотариусами самостоятельно. За такое условие вы можете переплатить больше десятка тысяч рублей. Лучше поищите того, кто заверит ваш собственный договор.

Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

  • паспорта;
  • свидетельство на собственность;
  • заверенный договор купли-продажи;
  • согласие опеки.

Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не собственником

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственникомВ случае, если ребенок не имеет доли в квартире с наличием сертификата, он не является владельцем квартиры, а только прописан в ней, то и разрешения на продажу в опеке брать не нужно. Не нужны и услуги нотариуса. Но как уговорить покупателя купить квартиру, в которой прописан ребёнок?

По статье 20 Гражданского кодекса ребёнок должен проживать с одним из родителей, соответственно, и быть прописанным там же. Поэтому перед тем, как оформлять договор купли-продажи, одному из родителей нужно прописаться в новом жилье или у родственников (временно), куда прописать и ребёнка.

Если нет возможности прописаться сразу, в договоре купли-продажи можно обозначить условие о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выписаться до определённой даты.

В таком случае покупатель уже застрахован от сюрприза в виде прописанного в его квартире ребёнка. Если детей не выписать в оговоренный срок, может случиться так :

  • покупатель подаст на вас в суд о признании утраты права пользования ребёнком жилья;

Алгоритм продажи квартиры, даже если в ней прописан ребёнок, достаточно прост:

  • оформление договора купли-продажи;
  • регистрация в Росреестре (срок 10 дней, госпошлина 2000 руб.);
  • прописка на новом месте.

На сегодня процедура регистрации в квартире упрощена – выписываться не Покупка квартиры с несовершеннолетним собственникомнужно, достаточно того, что вы пропишитесь в новом жилье, куда и ребёнка пропишете. Регистрацию можно оформить:

  • у паспортиста ТСЖ, ЖСК или управляющей компании по новому месту жительства;
  • в отделе по вопросам миграции (бывшие отделения УФМС);
  • в МФЦ.

Документы для регистрации:

  • домовая книга;
  • паспорт ваш и ребёнка (или свидетельство о рождении);
  • документы на собственность.

Максимум через 3 дня вас с ребёнком пропишут в новой квартире, а по старому месту жительства автоматически выпишут.

Купля продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Риски покупателя

Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:

Как определить чистоту квартиры

  • закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребёнком

Законодательством РФ установлено, что несовершеннолетние дети имеют право быть собственником квартиры или иного жилья. Жилье может быть оформлено на имя ребенка при покупке или приватизации, может быть получено в дар или унаследовано им в любом возрасте. Продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети, а также, если они в нейпрописаны, сложнее, чем обычно, так как для совершения сделки требуется соблюдение определенных условий. В таких случаях рассматриваются в первую очередь интересы детей.

Вопросы по реализации жилья, в котором имеют долю собственности несовершеннолетние дети, регулируются следующими нормативами:

  1. Конституцией Российской Федерации;
  2. Гражданским кодексом РФ (статьи 26, 28, 37);
  3. Семейным кодексом РФ (статья 60);
  4. Законом об опеке и попечительстве;
  5. Жилищным кодексом РФ;
  6. Законом «о приватизации жилищного фонда в РФ»;
  7. Иными правовыми актами, в том числе местного значения.

Согласно Российскому законодательству, продажа жилья, в котором имеют право собственности несовершеннолетние дети, осуществляется только с разрешения органов опеки и попечительства, которые заботятся о соблюдении и сохранности всех имущественных прав ребенка.

Это связано с тем, что несовершеннолетние не могут заключать и осуществлять сделки самостоятельно, реализовав при этом свои права и свободы гражданина Российской Федерации. От их имени действуют законные представители (родители или опекуны).

Дети до 14 лет считаются малолетними. Законом они признаются полностью недееспособными, поэтому их права и свободы реализовываются законными представителями. Если у ребенка нет родителей, над ним устанавливается опекунство.

Дети с 14 до 18 лет считаются собственно несовершеннолетними. Законом они признаются не полностью или ограниченно дееспособными. Они имеют право самостоятельно реализовывать свои права и свободы, но с письменного разрешения законных представителей. Если у ребенка 14 – 18 лет нет родителей, над ним устанавливается попечительство.

Согласно законодательству РФ, дети от 14 до 18 лет могут быть признаны полностью дееспособными и самостоятельно реализовывать свои права в двух случаях:

  1. Если несовершеннолетний в возрасте с 16 до 18 лет вступил в законный брак (даже в случае расторжения брака до 18 лет, он сохраняет свою дееспособность);
  2. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 до 18 лет официально трудоустроен или занимается предпринимательством.

В данных случаях несовершеннолетний имеет право заключать сделки без разрешения органов опеки и попечительства.

Если органы опеки и попечительства не выдали разрешения на сделку, то она не может быть зарегистрирована государственными органами и не может быть заверена нотариусом.

Если сделка была совершена в обход существующих законов, без разрешения органов опеки, в последствии, судом она будет признана недействительной, а участники сделки могут понести наказание.

Таким образом, для продавца квартиры, в которой имеют долю несовершеннолетние дети, процесс подготовки, оформления документов и заключения сделки усложняется. Покупатель такой квартиры должен быть внимательным, и тщательно проверять качество оформления и правомерность всех документов, чтобы не лишиться купленного имущества вследствие последующего признания судом сделки недействительной.

Перед тем, как обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу текущего имущества ребенка, не лишним будет знать, каким образом государство заботится о правах несовершеннолетних, и в каких случаях они будут считаться соблюденными.

  1. Если ребенок является собственником жилья, которое предполагается продать, площадь и стоимость нового жилья, оформляемые на имя ребенка, не должны быть меньше текущих значений. Например, если продается двухкомнатная квартира площадью 48 кв. метров, где на долю ребенка приходилось 1/3 площади, а покупается однокомнатная квартира площадью 33 кв. метров, то в новом жилье ребенку должно быть выделено ½ площади.
  2. Условия проживания ребенка не должны ухудшаться. Новое место жительства должно быть пригодным для проживания и соответствовать санитарным нормативам.
  3. При продаже доли ребенка, его нельзя оставить без жилья. Если даже не планируется покупка нового жилья, несовершеннолетнему должна быть выделена равноценная доля собственности в любом другом месте (например, у родителей имеется иная недвижимость, или бабушка может дать согласие на оформление доли собственности на ребенка в своей квартире).
  4. При приобретении нового жилья в новом месте учитываются различные факторы. Например, местоположение, инфраструктура, наличие образовательных учреждений и так далее. Например, органы опеки и попечительства негативно относятся, когда взамен квартиры в центре Москвы ребенку приобретается доля в провинциальном городке.

В любом случае, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде всего необходимо посетить органы опеки и попечительства, проконсультироваться и выяснить, какими характеристиками должно обладать новое место жительства, чтобы получить разрешение на проведение сделки.

В каких случаях можно продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Если правом на собственность обладают дети, то при продаже имущества у родителей есть два варианта:

1. Продать квартиру и сразу купить новую, в которой будет выделена равнозначная доля ребенку.

2. Продать квартиру без последующей покупки новой жилплощади, но при этом выделить ребенку равнозначную долю в любой другой квартире (например, такое согласие могут дать близкие родственники).

Если продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, но он не является ее владельцем, разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки не требуется. Однако при продаже квартиры необходимо выписать всех текущих жильцов из нее, а ребенка нельзя выписать «в никуда». В таком случае предварительно необходимо найти место, по условиям соответствующее требованиям органов опеки, где будет прописан несовершеннолетний, и получить разрешение на выписку. Причем до 14 лет ребенок не может быть прописан в квартире без родителя. Поэтому сначала нужно прописаться хотя бы одному из родителей, затем прописать ребенка.

Однако на практике существуют ситуации, когда возможны некоторые отступления от законов РФ.

Приобретение нового жилья с выделением доли собственности на ребенка не обязательно в следующих случаях:

  1. Когда семья с ребенком уезжает жить за границу;
  2. Когда семья переезжает в другой город, а деньги от продажи квартиры перечислены на счет в банке, открытый на имя ребенка;
  3. Когда новая квартира приобретается в новостройке (при этом ребенок должен быть где-то временно прописан).

Также практический опыт свидетельствует, что допускаются случаи, когда для ребенка может быть приобретена доля в жилье с ухудшением условий. Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на такой вариант в следующих ситуациях:

  1. Когда несовершеннолетнему срочно требуется дорогостоящее лечение;
  2. Когда в связи с состоянием здоровья несовершеннолетний не может больше проживать на текущем месте жительства (например, при выявлении астмы из загазованного города необходимо переехать в более экологически благополучный район);
  3. Когда несовершеннолетнему будет крайне полезно определенное образование, уход, вид обучения, которые невозможно получить на текущем месте жительства.

Главный критерий, которым пользуются органы опеки и попечительства, выдавая разрешение на реализацию имущества в таких случаях, – соблюдение и удовлетворение интересов ребенка.

Пошаговая инструкция, как продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Шаг 1. Получить разрешение у нотариуса на продажу доли собственности несовершеннолетнего.

Шаг 2. Получить справку обо всех зарегистрированных лицах в продаваемом жилье.

Для этого законному представителю несовершеннолетнего нужно обратиться в паспортный стол с пакетом следующих документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о рождении ребенка (или паспорт – для детей с 14 лет);
  • свидетельство регистрации права собственности на имущество (в числе собственников должен числиться и ребенок).

Шаг 3. Явиться в орган опеки и попечительства.

В орган опеки должны явиться лично оба родителя в любом случае (даже если они в разводе) вместе с несовершеннолетним. Предоставляются следующие документы:

  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, если ребенок достиг 14-летнего возраста;
  • справка о зарегистрированных лицах в продаваемой квартире;
  • свидетельство о регистрации права собственности на продаваемый и покупаемый объект;
  • разрешение нотариуса на проведение сделки;
  • технический паспорт и кадастровый план реализуемого и приобретаемого объекта;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Если один из родителей по каким-либо причинам не может явиться лично, необходимо предоставить письменное разрешение от него на проведение сделки, либо судебное решение о лишении его родительских прав на ребенка, либо судебную справку о том, что человек пропал без вести.

Шаг 4. Написать заявление о продаже старой квартиры и покупке новой.

Заявление пишется и подписывается законными представителями и несовершеннолетним, если ему исполнилось 14 лет.

Шаг 5. Дождаться решения органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства должны рассмотреть заявление и произвести проверку в течение 14 дней. По истечении срока выдается либо отказ, либо письменное разрешение на реализацию собственности или ее доли, принадлежащей ребенку.

Шаг 6. Законные представители ребенка и сам несовершеннолетний снимаются с регистрации по текущему месту жительства.

Далее заключается сделка в стандартном режиме в соответствии с установленными законами РФ.

Нотариус регистрирует договор купли-продажи, составляет акт о приеме-передаче недвижимого имущества, регистрируются права собственности на новое жилье, новые собственники прописываются в квартиру.

Шаг 7. Уведомление органов опеки и попечительства.

Завершающим шагом при продаже квартиры, в которой имеет долю несовершеннолетний, является письменное извещение органов опеки и попечительства о том, что ребенок получил долю в новом жилье и предоставление им копий договоров.

Инструкция, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а только прописан в ней, разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки не требуется. Однако здесь есть другой нюанс – требуется разрешение на выписку несовершеннолетнего из продаваемого жилья. В данном случае ребенка нельзя выписать «в никуда», и опять же органы опеки и попечительства заботятся о соблюдении имущественных прав ребенка, то есть он должен быть прописан в квартире, по условиям, не уступающей условиям текущего места жительства. А это означает, что без похода в органы опеки и сбора необходимых документов не обойтись.

Шаг 1. Получить разрешение на выписку от органов опеки.

В данном случае пишется соответствующее заявление и подается похожий пакет документов, что и при продаже доли собственности ребенка.

Шаг 2. Обратиться в паспортный стол по месту жительства.

В паспортный стол должен явиться один из родителей. Если ребенку исполнилось 14 лет, то он также должен присутствовать.

Здесь законный представитель заполняет заявление установленного образца на выписку ребенка. Вместе с заявлением подаются следующие документы:

  • паспорт представителя;
  • свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт, если исполнилось 14 лет);
  • разрешение на выписку от органов опеки и попечительства;
  • свидетельство о праве собственности на вновь приобретаемое жилье.

При этом обязательно указывается адрес нового приобретаемого жилья.

Проверка предоставленных данных производится в течение недели. В случае успешного исхода, сотрудник паспортного стола выдает листок убытия, и с этого момента ребенок считается выписанным.

Шаг 5. Заключение сделки. Далее производится заключение сделки в стандартном режиме. После получения права собственности на новое жилье, ребенок прописывается по новому месту жительства.

Таким образом, продажа квартиры, если в доле несовершеннолетние дети, или они в ней прописаны, усложняется тем, что необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства. А для этого необходимо соблюдать все условия и исключить ущемление прав ребенка.

Можно ли и как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний ребенок

Оформление сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке – всегда кропотливый и трудоемкий процесс, ведь нужно уточнить массу сведений о данной недвижимости. Дело еще более осложняется, если оказывается, что среди собственников жилья есть один или несколько несовершеннолетних детей. Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Стоит ли оформлять на несовершеннолетнего право собственности? Как купить недвижимость, одним из собственников которой является несовершеннолетний? Ответы на эти вопросы ищите в нашей статье.

+7 (812) 409-34-66 (Санкт-Петербург)

+7 (804) 333-71-85 (Россия) — звонок Бесплатный

Дети до 18 лет не являются полностью дееспособными лицами. Им нельзя водить транспорт, устраиваться на работу, брать банковские ссуды и пр. Однако имущественное право распространяется на них целиком и полностью. Иными словами, ребенок вполне может быть собственником квартиры, которая досталась ему по наследству, была специально приобретена на его имя или подарена ему заботливыми родственниками.

Разумеется, самостоятельно вступать в права собственности и заключать подобного рода сделки дети не могут.

  • До 14 лет, пока ребенок числится малолетним, все вопросы вместо него решают родители (опекуны). Делают они это под неустанным надзором органов опеки.
  • После 14 лет подросток сам ставит необходимые подписи на договорах, но с разрешения родителей (опекунов).
  • Кроме того, ребенок в обязательном порядке становится участником процесса приватизации муниципального жилья, в котором проживает или прописан. С 1991 до 1994 года малышей в приватизацию не включали, что породило массу спорных ситуаций.

Приватизация, в ходе которой ребенку не выделили положенную часть, может быть признана незаконной, даже после его совершеннолетия. И если квартиру за это время продали, лишившийся своей доли гражданин может подать в суд с целью признания сделки купли-продажи ничтожной.

Особенно внимательным следует быть при покупке жилья у семьи с детьми (маленькими и взрослыми). Необходимо наверняка узнать, была ли квартира приватизирована и участвовали ли в приватизации дети.

Теперь вы в курсе того, можно ли сделать собственником квартиры несовершеннолетнего ребенка, самое время узнать, как сделать детей таковыми.

Об участии детей во владении квартирой или другой жилой недвижимостью, а также о связанных с этим проблемах расскажет юристка в следующем видео:

Как сделать кроху обладателем такого имущества

«Вписать» детей в собственники квартиры возможно несколькими путями:

Разумеется, действовать от лица малолетнего ребенка будет его законный представитель (родители, опекун).

  • Подросток (от 14 до 18) в обязательном порядке должен будет присутствовать при сделке и сам подписывать бумаги, но с согласия попечителей.
  • После заключения сделки, малыш будет хозяином жилья, однако обязанности по выплатам и налогам должны взять на себя родители.
  • Нельзя, также, чтобы ребенок был прописан один. Нужно, что вместе с ним были зарегистрированы папа или мама, или опекун.
  • Лучше всего, когда квартира не в полной собственности ребенка. Наиболее удачным вариантом специалисты считают сделку, в ходе которой собственниками становятся ребенок (дети) и один взрослый.

Перед оформлением жилья целиком в собственность несовершеннолетнего, хорошенько подумайте. Ведь в дальнейшем совершить какую-либо операцию с данной недвижимости без согласия органов опеки будет невозможно.

Далее мы расскажем о том, можно ли и как продать квартиру, где ее собственником является ребенок.

Следующий видеосюжет содержит несколько юридических нюансов по вопросу о сделках с недвижимостью при участии несовершеннолетних собственников:

Как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний ребенок

Итак, как уже было сказано, продажа квартиры, где собственник — ребенок, осложнена сбором дополнительных бумаг.

  • Во-первых, понадобится заверенное согласие родителей/опекунов;
  • Во-вторых, и не менее важно, согласие органов опеки, которые бдительно следят за тем, чтобы права детей не нарушались.

Именно поэтому перед сбором бумаг, необходимо решить другую задачу. После продажи квартиры, в которой несовершеннолетний имеет свою долю, нужно приобрести другое жилье и выделить ребенку в нем долю не меньше прежней.

Следующее видео содержит консультацию с юристом по вопросу купли-продажи квартиры с детьми-собственниками:

Например, решено продать двухкомнатную квартиру, площадью 50 м², стоимость которой порядка 1 млн. рублей. Принадлежит это жилье матери и маленькой дочке в равных долях. Соответственно, при покупке новой недвижимости, на малышку должна быть оформлена доля размером не менее 25 м² и стоимостью в полмиллиона.

При этом органы опеки следят и за местонахождением нового жилья, так что, вряд ли дадут согласие на переселение ребенка из областного центра в маленький городок.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственникомПроконсультировавшись с юристами, а также представителями органов опеки и получив их предварительное согласие, можете приступать к сбору документов. Вам понадобится:

  • Заявление, в котором будет изложена просьба о разрешении проведения сделки. Пишется оно обоими родителями, попечителями или опекунами;
  • Согласие самого ребенка (если он старше 14, а в некоторых случаях, 10 лет) получить долю в новой квартире;
  • Лицевые счета (копии) и с места продажи, и с места покупки;
  • Правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость;
  • Взятые в налоговой инспекции справки о том, что нет задолженности по уплате налога на оба объекта недвижимости;
  • Взятые в БТИ справки о балансовой стоимости данных квартир;
  • Экспликация и план;
  • Выписки из обеих домовых книг;
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • Свидетельства детей и паспорта родителей/опекунов.

Все указанные бумаги предоставляются, как правило, в оригинале и копиях.

Поскольку вынесение решения занимает немало времени, лучше предупредить потенциального покупателя о возможных заминках. Документы же лучше собирать заранее, поскольку многие бумаги готовятся несколько дней. Выдав постановление о разрешении сделки, органы опеки, вероятнее всего, установят сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье и выделена в нем детская доля.

Хотя обращение в органы опеки отнимает много времени, данная предосторожность надежно защищает детей от злых умыслов недобросовестных родственников и опекунов.

Продажа квартир с несовершеннолетним собственником — законодательная база

На законодательном уровне утверждено, что дети, несмотря на малолетство имеют право владеть недвижимостью или её частью. Родители или родственники могут приобрести жильё для ребенка или подарить. Ещё один вариант владения жилплощадью — приватизация. Во время её проведения владельцами становятся все зарегистрированные лица, в том числе и дети до 18 лет.

В силу небольшого жизненного опыта ребёнок в возрасте от 14 до 18 лет принимает участие в юридических сделках по недвижимости с письменного разрешения родителей или представителей несовершеннолетнего. Дети до 14 лет совсем не участвуют в операциях с недвижимостью. Но родители или представители не до конца вольны в своих решениях относительно жилплощади ребенка. По законам РФ, все действия с квартирой или её частью должны одобрить органы опеки и попечительства.

Малолетним называют ребенка не достигшего 14 лет, старше 14 и до 18 лет — несовершеннолетним, с 18 лет он вступает в свои права и становится полноправным дееспособным гражданином. А вот недееспособность не имеет возрастных рамок, дееспособность можно потерять в любом возрасте. Следуя 37 статье Гражданского кодекса, сделки с квартирой, собственник которой не может самостоятельно принимать решения по состоянию здоровья, совершаются с разрешения законных представителей.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Ребёнок просто зарегистрирован в квартире

В случае, если ребёнок просто прописан в приватизированной квартире и не является собственником, задача упрощается — достаточно выписать его из продаваемого жилья и прописать в другом, например, у близких родственников. Единственное условие — соответствие санитарным нормам.

Ребёнок — собственник квартиры или её части

Оставить ребёнка без доли по в новой квартире нельзя, а при продаже квартиры учитывается сколькими квадратными метрами владеет ребенок. В покупаемой квартире или доме метраж в его собственности не меньше, чем по старому адресу, условия проживания не хуже (например, взамен квартиры в хорошем районе с развитой социальной инфраструктурой предполагается покупка жилплощади на окраине, загородном), а в случае приобретения жилья на этапе строительства — дом готов к сдаче на 90%. Иначе опека не даст на такую сделку разрешение.

Если опекунский совет одобрит, то возможна покупка жилплощади с небольшой разницей в метрах (например, доля составляла 20 кв.м, а станет 18). Разницу стоимости замораживают на счёту несовершеннолетнего.

Возможна ситуация, когда ребёнка выписывают без дальнейшей регистрации, например, переезд в другой город, родителей или законных представителей обязуют в течение 3 месяцев приобрести жильё и выделить долю равной доле проданного жилья. Невыполнение обязательств несёт за собой отмену сделки по продаже. Ещё одна ситуация — переезд на ПМЖ заграницу — необходимо предоставить документы из ОВИРа.

Документы для покупки квартиры у ребенка

Покупка кварты, собственником которой является ребенок вызывает определённые сложности, количество оформляемых справок и разрешений увеличивается.При подаче документов обязательно присутствие все владельцев недвижимости или их представителей с доверенностью, заверенной у нотариуса. Необходимо предоставить стандартный пакет документов:

  1. Заявление родителей или опекунов (если нет родителей, указать причину — умершие, пропавшие, отказавшиеся или лишенные родительских прав) на продажу жилья. В случае если ребенок достиг возраста 14 лет, он также пишет заявление наравне со взрослыми.
  2. Документы удостоверяющий личность — паспорт (для родителей и ребенка от 14 лет) и свидетельство о рождении (ребенок младше 14).
  3. Справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по квартплате.
  4. Свидетельство на право владения квартирой.
  5. Оригинал и копия кадастрового и технического паспорта.
  6. Справка с места жительства (подтверждает, что в продаваемой недвижимости никто не прописан).
  7. Номер лицевого счёта.
  1. Справка с нового места регистрации несовершеннолетнего.
  2. Одобрение органов опеки и попечительства.
  3. Одобрение родителей или опекунов.

Как получить согласие органа опеки и попечительства

Чтобы получить согласие следует заблаговременно оформить весь список документов, сделать копии и соблюсти временные рамки — 1 месяц с того времени, когда было написано заявление.

Положительное решение опеки зависит от соблюдения прав ребёнка, метраж нового жилья не меньше прежнего, социальные условия не ухудшились. На эти критерии не обращают внимания, когда ребенок до своего совершеннолетия помещается в государственный детский дом. При этом на несовершеннолетнего следует завести счёт в банке и перевести сумму, равную стоимости его квадратных метров. А в органы опеки предоставить выписку с банковского счёта о наличии денег.

Отрицательное решение опекунского органа может быть вызвано:

  • недостающим или просроченным документом из списка;
  • предоставление ребенку меньшую жилплощадь или с ухудшением жилищных и социальных условий.

После предварительного одобрения можно приступать к сделке.

Важный момент покупка новой квартиры и продажа старой должна проходить в одно время, а после приобретения обязательно нужно сообщить органам опеки, что ребенок получил в собственность хорошую жилплощадь.

В зависимости из какой квартиры, муниципальной или приватизированной, происходит выписка ребенка, действия будут разные.

Выписать из муниципальной квартиры:

  1. С прошлого места регистрации необходимо взять лицевой счёт и справку о количестве зарегистрированных.
  2. Получить официальное разрешение органов опеки на выписку ребенка.
  3. В паспортном столе написать заявление на выписку и предоставить документы:
    • Паспорт арендатора и паспорт (если есть) ребенка.
    • Ордер на квартиру или договор социального найма.
    • Разрешение опекунского органа.
  4. Далее заполнить лист убытия.

В течение недели документы проверят и оформят выписку.

Как выписать из приватизированной квартиры:

  1. Получить одобрение опекунского органа.
  2. В регистрационной службе зафиксировать продажу и покупку новой жилплощади.
  3. Получить право собственности на новую недвижимость.
  4. Выписать ребенка с прежнего места жительства и прописать в купленной квартире.

Покупатель недвижимости должен обязательно обратить внимания все документы, представленные продавцом, чтобы в будущем нельзя было оспорить сделку.

Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника: риски

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Данная статья посвящена вопросу покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника.

Каковы особенности приобретения жилья, зарегистрированного на несовершеннолетнего. Нужно ли опасаться покупки такого жилья? Как себя подстраховать?

Вопрос, связанный с приобретением жилья, в котором так или иначе какие-то права имеют несовершеннолетние, следует рассматривать в двух плоскостях.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Москва, Московская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Первое – это несовершеннолетний зарегистрирован в жилье, и второе — он является сособственником либо жилья, которое продается, либо сособственником, предположим, доли в коммунальной квартире. И тогда, соответственно, определенные действия необходимо производить.

В каких общих моментах покупателю нужно опасаться приобретения такого жилья на практике, и какие ему нужны предпринять действия, для того чтобы приобрести жилье без всяких подводных историй с детьми?

Это вопрос, конечно, один из самых сложных, потому что сейчас при условии, что у нас до недавнего времени простая письменная форма затмила нотариальную форму, люди подумали, что так совершенно легко, элементарно можно просто, увидев правоустанавливающие документы, не посмотрев, что творится в истории квартиры, не беря форму № 9, справку о регистрации всех людей, которые находятся на объекте, просто взять и приобрести данный объект.

Как только они его приобретают, они получают титульное право собственности, а потом оказывается вдруг, что в этом объекте зарегистрирован еще несовершеннолетний ребенок.

А как вы знаете, по 292 статье, вроде бы у нас такая ситуация, что только люди, находящиеся под опекой либо попечительством, а также несовершеннолетние, которые без опеки, без родительской опеки, только они требуют согласия органов опеки на сделку такую, если они только зарегистрированы и не являются собственниками, и родителей у них нет, только без родительского попечения, или если родители лишены родительских прав.

На самом деле, ситуация намного сложнее, потому что на нашей практике, даже если ребенок несовершеннолетний не собственник, необходимо смотреть историю объекта: каким образом был зарегистрирован сюда несовершеннолетний, но, самое главное, надо интересоваться, так сказать, самой такой ситуацией, понятной с точки зрения здравого смысла: зачем люди продают, и где будет зарегистрирован этот несовершеннолетний, куда люди едут.

Вот в этой ситуации – это, конечно, самое главное. Самые сложные моменты – это тогда, когда люди переезжают в другой город. С одной стороны, нет никакого контроля со стороны органов опеки и попечительства, что зарегистрированный несовершеннолетний отправляется в другой город с родителями и непонятно, будет ли у него там регистрация, вполне ли здравомыслящие те родители.

Во-вторых, бывает просто люди попадают в аварию, и ребенок оказывается просто нигде. И есть действительно такие судебные прецеденты, когда этого несовершеннолетнего ребенка регистрируют по старому месту жительства.

И в этот момент попадает наш покупатель, который это приобрел. То есть покупатель купил жилье. В жилье, как потом выяснилось, оказывается, зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.

Форму № 9 не брали, так не нужно было. В итоге, потом что-то получается, и покупатель получает жилье с обременением по факту, с правом проживания несовершеннолетнего. При этом с ним может проживать даже мама.

В-третьих, сейчас еще очень много сделок, которые идут по ипотеке, которые разваливаются в связи с тем, что родители не могут выплачивать кредит. Естественно, что суды тоже смотрят, а покупатели покупают такие квартиры, даже на торги выставляются.

Последний кассационный суд показал, что при этом несовершеннолетнего не сняли с регучета. И покупатель, конечно, ни сном, ни духом ничего не знает.

Ему кажется, что когда что-то проходит через банк, или когда проходит через органы регистрации, они уверенны, что все они стали титульными собственниками, никаких проблем нет. И когда ему говорят, что извините, у вас еще будут два-три несовершеннолетних ребенка проживать, не только будут зарегистрированы, в принципе, они могут и пользоваться этим жильем.

Поэтому покупатель в такой ситуации хватается за голову, ну как же так, мы не подстрахованы, у нас нет законодательства. А с другой стороны: подстраховаться можно только одним способом — обращайтесь к специалистам.

Вот существуют нотариальные конторы длительное время. Это тоже не случайно. Существуют агентства недвижимости, которые без проверки не проводят сделки.

Если, предположим, покупатель приобретает жилье (квартиру), обратился к специалистам. Специалисты взяли форму 9 и говорят: «Ой, а у вас здесь в квартире, которая вам понравилась, числится два несовершеннолетних ребенка, зарегистрированы».

Какие его действия? На самом деле, первое, что надо сделать, это выяснить, куда едут эти несовершеннолетние дети, где они будут зарегистрированы.

Вообще-то, говоря по нашему законодательству, все люди должны быть зарегистрированы. Если есть недобросовестные родители, которые считают, что это не так, это не значит, что бедные дети должны от этого страдать.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственникомЧто такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Как проверить квартиру перед покупкой, читайте тут.

Первым делом, следует спросить родителей, спросить тех агентов, которые этим занимаются. Если что-то покупается на вторичном рынке, какой-то объект, который уже с собственностью, и понятно, что вся семья туда переезжает и вместе с этими несовершеннолетними детьми.

Понятно, что есть какой-то смысл, что они все там будут регистрироваться. Но, конечно, хотелось бы подстраховаться, что они, грубо говоря, не из трехкомнатной квартиры в центре в одну квартиру-студию переезжают, и всем там регистрируются.

Это тоже уже такой подводный камень для покупателя. Если же вдруг видно, что это другой город, то все. Тогда четко понятно, что у покупателя есть такие риски. Потому что это не проконтролируется вообще.

То есть, с точки зрения покупателя, при приобретении такой недвижимости, нужно убедится, что несовершеннолетние не уезжают в никуда.

Самое главное, что они в течение какого-то срока должны быть где-то зарегистрированы. Как раньше, и даже сейчас, во многих постановлениях органов опеки и попечительства пишут, что есть одна проблема: если есть собственность, то ребенок должен быть зарегистрирован.

Они отслеживают, в том числе, и это. Но хотя, в соответствии с законом, такого не предусмотрено, не обязаны это делать. Но у нас есть все-таки социальное, более или менее, государство. Специалисты должны все-таки отслеживать, чтобы люди не стали бомжами. Это первое. А второе, вот была очень такая интересная ситуация.

Несколько лет назад, года два-три, когда люди, несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, закончили все юридические вузы, поняли, что они все стали взрослыми, главное успеть надо было в этот год, где-то в 18 уже были на втором курсе, в 19 они обратились в суды и стали пытаться отыграть: что там их родители бросили, лишили собственности, не дали участвовать в приватизации.

То есть это случаи, когда квартира была приватизирована. На момент приватизации в квартире были несовершеннолетние дети, но они не участвовали в приватизации. Они не остались на регистрационном учете, сняты с регистрации, сняты с учета.

И теперь, в соответствии с законом, они считают, что нарушены их права, их лишили собственности их собственные родители. Это уже отдельные люди, они взрослые стали, эти дети. И такие судебные прецеденты уже есть.

Как здесь себя обезопасить с точки зрения приватизации?

Первое – узнать об этом по регистрационным учетам, так как лица, которые не участвовали в приватизационном процессе на момент регистрации, сохраняют свое право на проживание, на приватизацию.

Это тот нюанс, который часто забывают. А это важно. И здесь, конечно, все берут обязательно нотариальное обязательство о снятии с регучета.

Риэлторы без этого стараются не выходить на сделку, потому что тогда получается, что независимо от воли, вот этого самого, можно сказать третьего лица, но, с другой стороны, оно имеет право проживания и пользования бессрочное.

С регистрацией более или менее понятно, если несовершеннолетний числится в числе сособственников жилья. Следует знать, что в соответствии с законом, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства для такой сделки.

Есть ли здесь какие-то особенности, несмотря на то, что согласие получили? На что здесь покупателю надо внимание обратить?

Есть несколько моментов. Первое: это то, что нужно обратить внимание на выполнение этого самого постановления органов опеки.

К сожалению, оно не всегда выполняется. То есть взяли разрешение — это одно, а как выполнить? Это очень важно, потому что могут не выполнить. Есть такая последняя практика из Росреестра. Если действительно люди продают и покупают что-то, имея несовершеннолетнего ребенка, особенно в разных районах города и с учетом постановления органов опеки и попечительства, то очень интересно сейчас рассматривает Росреестр.

Он смотрит, поданы ли документы на покупку на этого несовершеннолетнего. Если поданы, они регистрируют продажу несовершеннолетним.

А потом они смотрят на то, чтобы этот документ, договор покупки несовершеннолетним был зарегистрирован. Было несколько таких случаев.

Возникает вопрос законности такой сделки, потому что на регистрацию документ подается. Тот, кто принимает документ на регистрацию, он его не проверяет на предмет законности.

Это уже делает регистратор позже — право собственности зарегистрировано, документ получили. А здесь, получается, право собственности не зарегистрировано, то есть покупки нет. Мало того, что там иногда бывает технически невозможно, там аресты наложены, обременения наложены, где хотели долю выделить ребенку, там бабушка, а у них в квартире аресты, и они вообще не могут сейчас зарегистрировать в ближайшее время.

И, конечно же, выполнить постановление органов опеки и попечительства в течении двух-трех месяцев и предоставить документы, просто невозможно. Там примерно на полгода работы.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Здесь возникает вопрос: законодатель сегодня по каким-то причинам решил упростить и ускорить оборот жилья. И поэтому де-факто он говорит: «Ну, хотите, обращайтесь к несертифицированным риэлторам».

Как он один будет проводить сделку — это совершенно непонятно. Ведь известно, что по многим таким услугам, которые несертифицированные риэлторы оказывают, они даже и договоры не заключают об оказании услуг. Это просто делается устно, на словах. Поэтому там никакой ответственности быть не может.

Не хотите обращаться к нотариусу, подписывайте сделку в простой письменной форме на свой страх и риск, законность сделки никто не гарантирует.

Поэтому сегодня, в большей степени, все завит от покупателей или продавцов. И от специалистов, которые помогают и буквально ведут как сталкеры по такому тонкому льду, потому что, с одной стороны, законодатель, с другой стороны, регистраторы, с третьей стороны – чиновники, те же органы опеки.

Это действительно чиновничья бюрократическая машина, которая смотрит чисто вот по таким совершенно формальным признакам: метражи, цены и так далее. А исполняется/не исполняется, в принципе, они даже не проверяют, если нет прокурорской проверки.

В каких случаях можно сказать, что не нужен ни агент по недвижимости, ни нотариус?

Можно сделку вот эту сделать совершенно самостоятельно, что называется, без посредников, как сегодня модно говорить. Есть ли такие случаи на вторичном рынке недвижимости?

Оказывается, есть, только когда близкие родственники (папа, мама) являются юристами хорошей категории, причем лучше по гражданскому праву, а не по какому-то другому, то в таком случае иногда можно.

Во всех остальных случаях, не рекомендуется, даже иногда сосед соседу, которые знают друг друга 20-30 лет, у них бывают такие проблемы страшные, что они приходят к специалистам и говорят, что сами не справляются с этими вопросами.

Лучше все-таки через агентство обратиться к специалисту, где порекомендуют нотариальную форму сделки. Агентства недвижимости дополнительно проверяются через нотариуса.

Потом еще Росреестр. И чем больше вот таких людей, которые контролируют эту сделку, тем лучше.

Дополнительно следует отметить, что все-таки нотариус и риэлтор делают разную работу. Риэлтор занимается маркетингом большей степенью, а нотариус исключительно законностью.

В этом плане, маркетинг — это не сфера деятельности нотариуса. Поэтому, именно работая в такой связке: нотариус и риэлтор, они обеспечивают более или менее какую-то устойчивость оборота жилья на рынке.

Надеемся, что такие традиции будут и дальше сохраняться. Нотариусы, в свою очередь, везде говорят, что обращаться нужно только в солидные сертифицированные агентства недвижимости, которые имеют репутацию на рынке и, соответственно, отвечают за действия, которые делают, а агентства рекомендуют проводить следки через нотариуса.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Москва, Московская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Leave a Reply

Your email address will not be published.Required fields are marked *