Биографии

Покупка квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

Покупка квартиры с обременениемЮристы отмечают в 2016 году большой процент тех, кто изъявляет желание выкупить квадратные метры с обременением. Сделка достаточно распространенная, поэтому немаловажно правильно составить договор и изучить дополнительные документы.

Обременением называются условия, ограничивающие владельца в отношении полного распоряжения жилой площадью. По закону обременение, приходящее на объект недвижимости, требует обязательного внесения информации в ЕГРП. Соответствующая запись фиксируется в свидетельстве о праве владения.

Почему покупки квартиры с обременением иногда сторонятся? Это связано с лишней волокитой по регистрации в ряде организаций. Если не пройти все этапы оформления, в будущем специалисты предупреждают о возникновении вопросов к новому собственнику жилья.

Юристы отмечают несколько видов обременений квартиры:

  1. Ипотека. Она означает, что жилье ранее было взято нынешним продавцом в кредит, однако должник не смог справиться со своими долговыми обязательствами по ряду причин. Поэтому единственно возможным решением тяжелой финансовой ситуации стало продать квартиру с обременением другому физлицу. При этом за банком остается право предоставить условия совершения сделки, без выполнения которых покупка квартиры не состоится. Чаще всего кредитное заведение обращается к оплате сразу 50%-ного ипотечного займа первоначальным собственником.
  2. Рента – предполагает невозможность рентоплательщика распоряжаться недвижимостью, где сейчас живет рентополучатель. Чтобы это стало реальным, необходимо получить от последнего письменное согласие.
  3. Арестованная квартира. Если квартира куплена, это еще не означает, что собственнику не нужно выполнять обязательства в отношении уплаты коммунальных платежей. Если долг накоплен в особо крупном размере, чтобы снять недвижимость с ареста, придется оплатить деньги или хотя бы договориться с коммунальным предприятием о ежемесячном внесении платежей, которые помогут со временем закрыть долг.
  4. Жилье в найме. Владелец может продать квадратные метры, и наниматели не вправе помешать сделке, однако если в договоре аренды, заключенном между 2-мя сторонами операции указан конкретный срок, к примеру, 2 года, выселить арендующих раньше невозможно. Покупателю нужно быть бдительным, иначе придется делить жилье вместе с неожиданно появившимися соседями.
  5. Покупка квартиры возможна, если в ней зарегистрирован человек, не являющийся продавцом. Чтобы избавить нового собственника от лишних хлопот, гражданину достаточно явиться в территориальное отделение паспортного стола, но если он отказывается это сделать, тогда владелец вправе обратиться в суд. Покупая квартиру с обременением в качестве зарегистрированного физлица, следует сначала определить, не относится ли прописанный к категории населения, обладающей льготой, когда выписать его невозможно по закону.
  6. Квартира считается с обременением, если дом признан аварийным. Продажа недвижимости в таком строении незаконна.
  7. Сервитут на землю – право третьих лиц на использование земельного надела, не принадлежащего на праве владения.

Первое о чем следует помнить покупателю – так это получение разрешения от банка о последующей продаже квадратных метров. Финансовое заведение является одной из сторон, которая заключила договор по ипотечному займу, поэтому имеет определенные права, тем более когда другой участник (первичный должник) не справляется со своими обязательствами.

Загоревшись идеей купить жилье с обременением по ипотеке, нужно сразу узнать, сумму какого размера необходимо еще внести в банк по кредиту. Если эта сумма устраивает нового собственника, следует обговорить дополнительные условия, выдвигаемые кредитным учреждением. Это может быть оплата денег в 50%-ной сумме первичным владельцем.

Если у физлица, задолжавшего банку, нет такой суммы, стоит договориться и предоставить деньги ему в руки, в счет покупки недвижимости. Но это решение и договор касаются только продавца и покупателя, банк не регулирует и не устанавливает их отношения, поэтому при подобных договоренностях часто страдает правовой аспект. Чтобы этого не случилось, желательно заключить сделку документально.

После того как все условия выполнены, представителю банка и покупателю остается составить и подписать новое соглашение, где прописаны основные пункты уплаты оставшейся части кредита. Договор вступает в силу, как только удостоверяется нотариусом. Также заключается соглашение купли-продажи, после чего банк передает документы на квартиру новому владельцу. Затем сделка по реализации жилья проходит в привычном режиме.

Немаловажный нюанс – стоимость квадратных метров должна быть больше суммы по ипотеке. Разница выплачивается продавцу после регистрационных мероприятий. В некоторых случаях покупатель договаривается с банком о переоформлении уже действующего договора на новое имя, однако не все финансовые учреждения идут на такие уступки, особенно если у нового собственника плохая кредитная история или нестабильный заработок.

Риски покупателя при приобретении квартиры в ипотеке

Операция по покупке квартиры в ипотеке трудоемкая, этапов много, времени затрачивается немало, поэтому риски покупателя нешуточные:

  1. Продавец может скрыться или скоропостижно скончаться. В этом случае, когда долговые обязательства погашены, но избавиться от обременения уже невозможно. Деньги, отданные в качестве задатка, теряются навсегда, банк их не возвращает, а истребовать средства со скрывшегося продавца становится очень проблематично.
  2. Продавец может заявить, что не хочет проводить операцию, и это после того, как он уже получил задаток. Даже если передача денег задокументирована, впору обратиться в суд и постараться взыскать их, но на деле неплатежеспособный должник возвращает всю сумму не сразу.

С какими еще проблемами может столкнуться покупатель

Покупка квартиры с обременением по ипотеке имеет ряд особенностей, которые могут поставить покупателя в затруднительное положение:

  1. Двойной залог. Чудесно, если вам попался порядочный кредитор, но, если должник не чист на руку, недвижимость может быть отдана сразу в двойной залог, то есть махинации по получению задатка включают переговоры сразу с несколькими собственниками квартиры. Также жилье порой находится под залогом в другом кредитном учреждении, а значит, обременение останется, что бы вы ни делали.
  2. Если продавец не в силах погасить кредит, жилье, скорее всего, будет арестовано. Поэтому покупателю рекомендуется сначала узнать точную информацию в отношении положения квадратных метров.
  3. Не только сумму долга придется заплатить покупателю, но и штрафные санкции, причем о них вы узнаете в день заключения сделки, когда делать шаг назад уже невыгодно новому собственнику. Случается и так, что средства просто списываются со счета нового владельца квартиры. Если долг не погашался длительное время, пени достигают огромных размеров.
  4. Многое зависит от реакции продавца: отказывается от сделки в скором времени или после заключения сделки обращается в суд – убытки все равно возлагаются на плечи покупателя.

Риски продавца при погашении долга кредитными средствами

Покупатель может предложить продавцу оплатить приобретение кредитными деньгами – чтобы совершить покупку взять у другого банка в долг. Тогда продавец сталкивается с такими рисками:

  1. Покупатель может дать отказ на передачу средств. Чтобы обезопасить себя, необходимо заключить договор, где будет прописан срок, за который сумма будет получена, к примеру, 90 дней.
  2. Не доверяйте незнакомцу оригиналы документов на недвижимость, иначе скоро узнаете, что на квартиру оформлены ряд сделок.

Правила покупки квартиры по ипотеке с обременением

Покупка квартиры по ипотеке с обременением требует изучения информации (фз об ипотеке залоге недвижимости). Основное требование для продажи – согласие банка при попытке отчуждения ипотечной недвижимости, поскольку до полного погашения кредита финансовая структура является ее собственником. Процедура совершения сделки выглядит следующим образом:

  1. Ипотечное обременение можно снять лишь после того, как сторонами будет подписано соглашение (предварительный договор), по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотечного кредита. Составленное соглашение требует нотариального заверения.
  2. После закрытия ипотеки банк выдает соответствующие документы, позволяющие снять обременение. Сторонами заключается договор купли-продажи, после чего процедура регистрации недвижимости проходит в обычном порядке.

До тех пор пока банк официально не снимет обременение, заключать договор купли-продажи не рекомендуется. Если что-то пойдет не так, решить вопрос можно будет только через суд. Это может занять несколько лет.

  • Конечная стоимость квартиры должна превышать сумму, выплаченную по ипотеке. Эта денежная разница и должна быть выплачена продавцу, после окончательного оформления документов.
  • Подстраховаться от недоразумений в будущем покупатель должен посредством расписки, которую будет выдавать продавцу при каждой передаче денег. Форма документа произвольная, где будет указана сумма денег, контакты продавца и его паспортные данные – вот тот необходимый минимум, который должен быть отражен в расписке. Нужно иметь в виду, что самый надежный и проверенный способ расчетов – через банковскую ячейку.
  • Купить квартиру можно и другим способом – переоформив ипотеку на себя. Такой вариант не всегда принимается банком, который недоволен плохой кредитной историей продавца либо недостаточным уровнем дохода для закрытия ипотечного кредита в дальнейшем.
  • Перед приобретением квартиры с ипотечным обременением покупатель должен уточнить важнейшие обстоятельства будущей сделки. Для этого придется посетить:

    • Филиал Росреестра – нелишним будет проверить квартиру на наличие других обременений. Это делается с помощью обращения в ЕГРП за выпиской, где будет указана необходимая информация по объекту недвижимости. Если личное посещение невозможно, сведения получают посредством онлайн-запроса. Перед получением выписки заполняется специальное заявление и оплачивается государственная пошлина. Важно, что срок действия такой справки всего семь дней, после чего документ становится недействительным

    Покупка квартиры с обременением

  • Банк-залогодержатель – иногда банк выставляет условие, что продажа квартиры будет разрешена только при оплате первым собственником не менее 50% ипотечного кредита.
  • Домоуправление – в этом органе необходимо взять справку о зарегистрированных на ипотечной жилплощади людях, чтобы исключить наличие «мертвых душ», имеющих права по закону на долю купленной квартиры.
  • Нотариальный орган – все особенности сделки необходимо фиксировать документально, чтобы избежать неприятных неожиданностей в будущем.
  • Плюсы и минусы приобретения ипотечного жилья

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке должна быть абсолютно продуманной. У такого варианта приобретения жилья имеются как плюсы, так и минусы. К положительным моментам относятся:

    • Сниженная стоимость – аналогичное жилье без обременения будет иметь более высокую рыночную цену.
    • Отсутствие мошенничества – участие третьего лица (банка) в сделке отчасти гарантирует ее чистоту.

    Наличие плюсов не исключает отрицательных моментов, которые имеют не меньшее значения для принятия решения:

    • При оформлении квартиры банком на нового собственника – покупатель получает не только жилье, но и обременение относительно него. Во время заключения обычной сделки этого не случается, и новый собственник вправе сразу распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению.
    • Оформление требует большей внимательности – регистрация поэтапных шагов является более длительным и трудоемким процессом.
    • Контроль банка – посещение владельца ипотечной квартиры осуществляется несколько раз в течение года служащими банка до полного закрытия кредитной линии.

    Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

    Несмотря на негативные моменты у сделки имеется основное преимущество – приемлемая стоимость по сравнению с рынком вторичного жилья. Многие покупатели ставят вопрос реальной экономии во главу угла, особенно, если речь идет не о переоформлении ипотечного кредита, а о его погашении.

    Покупка по ипотеке квартиры с обременением бывает двух видов, когда квартира:

    • приобретается непосредственно у банка;
    • приобретается у первоначального собственника (заемщика).

    Каждый из способов имеет свой порядок оформления документов, поскольку в качестве продавцов выступают разные лица – юридическое и физическое. Оба варианта имеют определенные особенности:

    1. Самый легкий для покупателя способ приобретения ипотечного жилья – погашение задолженности заемщика перед банком и совершение покупки в обычном порядке. Это делается через договор купли-продажи, поскольку после закрытия долга с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

    Основной риск для покупателя — недобросовестность заемщика и отказ продавать квартиру после погашения ипотеки. Защитить покупателя в подобной ситуации призвано составление предварительного соглашения, в котором прописываются все условия и порядок совершения сделки. После выполнения всех условий документы договор купли регистрируется в учреждении государственной регистрации недвижимости, где покупатель становится полноправным собственником. При данном варианте разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не требуется, хотя это в какой-то мере является нарушением законодательства.

    2. Если покупатель не готов подвергать свои средства риску, то для него подходит второй вариант приобретения ипотечной квартиры. С этой целью заемщик направляет в банк заявление с просьбой разрешить продажу залоговой квартиры. Все этапы сделки проходят с участием представителей банка. Обычно банки заинтересованы в быстрой реализации залога, поэтому идут сторонам на встречу. Участие банка в процедуре продажи ипотечного жилья гарантирует защиту покупателя, поскольку по договору продавец не получит деньги, пока покупатель не зарегистрируется в качестве собственника. Ипотечное обременение снимается банком лишь после государственной регистрации.

    Сложности возникают, когда покупатель не находит нужную сумму. Получить недостающие деньги покупатель сможет только в банке-посреднике, поскольку кредит в стороннем банке не удовлетворит банк-собственник ипотечной квартиры. Для получения необходимой суммы покупателю придется пройти установленную процедуру одобрения ипотечного кредитования. Будет разумным перед приобретением залогового жилья посетить банк-кредитор вместе с заемщиком, где специалисты дадут рекомендации обеим сторонам по вопросам продажи, помогут в составлении договора и обеспечат полное сопровождение дела.

    В видео рассматривается особенности покупки «ипотечной» квартиры

    После заключения сделки купли-продажи требуется снять обременение через орган Росреестра. Для этого продавец и покупатель должны обратиться в Палату и предоставить документы:

    • Паспорта;
    • Свидетельство о праве собственности;
    • Заявление о снятии обременения;
    • Справка из банка о погашении задолженности;
    • Закладную на проданную квартиру.

    Покупка квартиры находящейся в ипотеке: нюансы, риски, пошаговый план

    Покупка квартиры с обременениемНередко случается так, что человек имеет дело с ипотекой, будучи не являясь прямым клиентом банка. Например, когда подразумевается покупка квартиры с обременением по ипотеке. Ипотека – это вид обременения, который может быть наложен на любую недвижимость, жилую или промышленную. Что же такое обременение? Это наложение ограничений со стороны третьего лица на финансовые операции с объектом обременения. В данной статье таким объектом автоматически будет считаться квартира. На квартиру может быть наложено несколько типов обременения. В данной статье в центре внимания находится ипотека, но есть ещё несколько вариантов. Для полного понимания различий стоит перечислить их все.

    • Ипотека. Человек решает приобрести квартиру, но продавец за это жильё ещё до конца не рассчитался с банком, поскольку брал его в ипотеку. Следовательно, любые финансовые операции с этой жилплощадью возможны только с разрешения третьего лица (банка-кредитора), имеющего на неё частичные имущественные права;
    • Арест. Квартира, как и любая собственность, может быть арестована по решению суда за любые долги (банковские, коммунальные, иные). Такая квартира не подлежит купли-продажи, сдачи в аренду и прочим операциям. Всё это станет возможным только после снятия судом ареста;
    • Рента. Рентоплательщик не является полноправным собственником квартиры. Он лишь имеет право на проживание в оной за те деньги, что достаются от него рентополучателю. Финансовые операции с недвижимостью возможны только с письменного согласия рентополучателя, т.е. законного владельца квартиры;
    • Квартира с прописанным человеком (людьми). Бывает, что кто-то из состава семьи продавца противиться продаже жилья и не выписывается. Тогда продавец, как полноценный собственник, способен выписать родственника через судебную инстанцию. Однако некоторые категории граждан в плане выписки неприкосновенны (например, инвалиды первой группы). Тогда сложнее. Продавец всё равно сможет продать жильё, но «в комплекте» с прописанным человеком. Новые владельцы не будут иметь права выкинуть из квартиры этого жильца. Поскольку вряд ли для кого-то это приемлемо, таких случаев почти не бывает;
    • Аварийный дом. Если квартира расположена в здании, признанном аварийном, она не подлежит купли-продажи;
    • Найм. Полноценным обременением не является, поскольку наниматели не имеют права мешать владельцу продавать квартиру. Зато они имеют право оставаться жить в ней на весь срок найма. И новым владельцам придётся всё это время жить с ними. Получается этакая временная коммуналка;
    • Дом числится как памятник культуры и истории;
    • Сервитут на земельный участок. Это возможность третьих лиц пользоваться участком земли, не имея при этом на него полноценных прав собственности. Если дом с квартирой находится на таком участке, потребуется согласие этих лиц.

    Выяснить, находится ли квартира в обременении, можно простым и надёжным способом – сбором документов. Продавец обязан предоставить покупателю всю полноту информации о квартире, прежде чем продавать её. Умышленное сокрытие факта обременения является деянием, которое может расцениваться как мошенничество. Продавец должен предъявить бумаги, доказывающие его право собственности на квартиру (предыдущий договор о покупке недвижимости, дарственная и прочее), выписку из домовой книги, информацию о количестве прописанных человек и договор об ипотеке (если квартира находится под этим видом обременения).

    Копию договора можно достать в банке, выдавшем займ. Но главным документом в вопросе выявления любых обременений является выписка из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав), получение которой осуществляется в любом филиале Росреестра. Разумеется, что все операции с документами следует проводить под надзором нотариуса, который сможет контролировать правильность актов и осуществлять документационную заверку.

    Положительные и отрицательные стороны сделки с обременённой недвижимостью, скрытая опасность

    Покупка квартиры с обременением

    Все признают, что приобретение квартиры с ипотечным обременением имеет более высокую степень риска по сравнению со стандартной сделкой, объектом которой является «чистая» квартира. Но обременённое жильё и не покупалось бы, если бы подобная купля-продажа не имела и своих выгодных сторон.

    Особенности покупки квартиры с обременением

    Покупка квартиры с обременением

    Приобретение квартиры с каким-либо обременением означает, что оно накладывается не на собственника, а непосредственно на сам объект недвижимости. Именно по этой причине требуется внимательно изучить все условия договора, так как в отдельных случаях такое ограничение может принести больше вреда, чем пользы.

    Обременение – это некоторые существенные условия, из-за которых происходит стеснение прав действующего владельца подобным недвижимым имуществом при непосредственном процессе распоряжения.

    Существует несколько видов обременения, которые могут быть наложены на квартиру:

    1. Сервитут.
    2. Произведен залог данного имущества.
    3. Аренда этой квартиры.
    4. Производится доверительное управление подобным недвижимым имуществом.
    5. На данную квартиру был наложен арест.
    6. Существует рента, которая ограничивается пожизненным содержанием.
    7. Существует опека.
    8. Дом, в котором располагается данное недвижимое имущество находиться под охраной государства как объект наследия или памятник культуры.

    Таким образом, можно сделать вывод, что обременение представляет собой ограничение, наложенное на любое действие с недвижимым имуществом. Обременение может возникнуть как в момент непосредственного заключения договора, так и после вступления решения суда в законную силу.

    Запись о возникновении такого, нежелательного для каждого владельца недвижимости действия, обязательно должна содержаться в едином реестре прав на недвижимое имущество. Именно поэтому узнать о наличии обременения можно получив справку в профильном органе.

    Наиболее популярные виды обременений:

    1. Ипотека, проводимая под залог непосредственно данного недвижимого имущества.
    2. Арест недвижимого имущества.
    3. Существует рента, которая сопровождается пожизненным содержанием.
    4. Существует опека.
    5. Конкретная квартира сдается в аренду.

    Сервитут на самом деле относится, скорее всего, к приобретению не всей квартиры в целом, а какой-либо ее части, иначе говоря, доли. Чтобы узнать всю информацию о существующем сервитуте, потребуется заказать специальную выписку из единого реестра профильной организации.

    Сервитут в качестве обременения на квартиру возникает достаточно редко и назначается только в следующих случаях:

    1. Договоренность между всеми содольщиками данной недвижимости.
    2. Вступление в силу соответствующего решения суда.

    Сервитут обозначает, что содольщик может воспользоваться вашей долей в недвижимости. Чтобы избежать этого, можно воспользоваться двумя вариантами:

    1. Выкупить у него долю.
    2. Переоборудовать вход (что не всегда возможно).

    Покупка квартиры с обременением ипотекой

    Однако самым распространенным видом обременения на данный момент является ипотека. Покупка подобной квартиры связана с большим количеством нюансов, так как фактически она находится в залоге у банка-кредитора.

    Здесь огромное значение имеет сразу несколько ключевых факторов:

    1. Остаток непогашенного кредита.
    2. Существующая политика данного банка.
    3. Есть ли у покупателя достаточная сумма денежных средств для приобретения жилья, или же он также хочет приобрести недвижимое имущество за ипотечные средства.

    Информацию о том, что приобретаемое жилое помещение обременено ипотекой, можно узнать из справки, выданной Росреестром. При ипотеке квартира будет находиться в залоге у банка непосредственно до тех пор, пока не будет полностью погашена вся ипотечная сумма.

    Приобрести такую квартиру можно, ведь после этого новый собственник вполне сможет прописать там себя или любого из своих родных.

    Однако при этом квартира будет продолжать находиться под обременением:

    1. Однако ограничение сразу же будет снято после того, как новый покупатель полностью погасит всю сумму долга.
    2. Если кредит полностью погашен не будет, после приобретения новый собственник будет обязан вносить определенную установленную сумму. Для этого потребуется предварительно согласовать все существенные условия по кредитному договору и подписать новый экземпляр.

    Договор аренды в Росреестре не регистрируется, поэтому получить существенную информацию о наличии какого-либо нанимателя через выписку из реестра не получится. Выявить аренду можно только самостоятельно – придя в квартиру несколько раз без ведома хозяина. При этом можно также уточнить подобную информацию у соседей о том, проживают ли на установленной площади какие-либо посторонние лица.

    Если данная квартира все-таки находится в аренде, нужно внимательно изучить условия и сроки расторжения договора аренды.

    Если собственник недвижимого имущества решает уехать на длительное время или не желает самостоятельно ухаживать за свой жилой площадью, он может оформить доверительное управление своей недвижимостью. В такой ситуации обязательно заключается договор доверительного управления.

    Подобный договор обязательно регистрируется у действующего на месте нотариуса. Если занимается продажей не сам непосредственный собственник жилья, а человек, замещающий его, то он должен представить нотариальную доверенность.

    Самый простой вид обременения, при котором совсем несложно проводить разнообразные сделки с данным жилым помещением – арест. Простота объясняется тем, что если на квартиру налагается арест, то продать или купить ее нет никакой возможности. Таким образом, если существует арест – значит, сделку не провести.

    Купить арестованное недвижимое имущество невозможно – такая сделка зарегистрирована не будет. В такой ситуации, можно потерять все свои денежные средства, затраченные на непосредственное оформление такой покупки. Именно поэтому требуется для начала получить выписку из реестра и удостовериться, что данное недвижимое имущество не находится под арестом.

    Арест оформляется в следующих ситуациях:

    1. Продавец имеет большую задолженность.
    2. Продавец на текущий момент находится под следствием.
    1. Достаточно часто встречается такое обременение, как рента имущества. Его также можно заметить в специальной выписке из государственного реестра. Данный факт означает что на протяжении всей жизни рентополучателя новый собственник будет обязан его содержать. Если покупатель согласен нести подобное существенно бремя, ему потребуется внимательно изучить все существующие условия договора. Достаточно часто условия договора ренты становятся просто неподъемными для нового собственника.
    2. Часто рента не является пожизненной, а признается постоянной. В такой ситуации обязательно нужно будет выплачивать установленные рентные платежи на протяжении нескольких. Иногда все это затягивается на тридцать и более лет.
    3. Если производится приобретение недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего, придется получить не только согласие его опекуна, но и органа опеки. Чтобы узнать информацию о том, находится ли продавец под непосредственной опекой, ему потребуется обратиться за помощью в опекунский совет, который чаще всего располагается в администрации.

    Договор покупки недвижимого имущества с обременением

    Непосредственно перед процедурой заключения договора купли-продажи недвижимости, от продавца требуется представить всю информацию о том, есть ли на приобретаемом имуществе какое-либо ограничение. Самое часто встречающееся такое ограничение – присутствие в жилье каких-либо третьих лиц, которые по каким-либо причинам были зарегистрированы в конкретной продаваемой квартире.

    Именно поэтому очень важно непосредственно при заключении такой сделки предусмотреть срок, в течение которого все зарегистрированные лица будут обязаны покинуть данное недвижимое имущество.

    Однако иногда отдельные категории граждан могут пользоваться такой недвижимостью и после непосредственной процедуры регистрации смены собственника. К примеру, такая ситуация может возникнуть при ренте или при наличии какого-либо завещательного отказа. В такой ситуации наниматель будет сохранять все свои права на пользование недвижимостью непосредственно до конца действия установленного договора найма.

    Особое внимание уделяется заключению договора купли-продажи между покупателем и несовершеннолетним ребенком. Продажа такого жилого помещения будет возможна, только если будет получена информация от органов опеки, что они согласны на проведение такой сделки.

    Договор купли-продажи обязательно составляется в 3 одинаковых экземплярах. Выдаются:

    В отдельных случаях потребуется составить еще один экземпляр для передачи его учреждению, которое дало свое непосредственное согласие.

    Плы и минусы покупки недвижимости с обременением

    Перед тем как осуществить покупку квартиры, которая находится под обременением, потребуется изучить все положительные и отрицательные стороны от проведения подобной сделки. Ни в коем случае нельзя принимать такое решение скоропалительно, следует обо всем поразмыслить и взвесить все за и против.

    1. Стоимость ипотечной недвижимости чаще всего гораздо ниже обычной рыночной.
    2. Так как объект недвижимости находится в залоге у банка, покупатель может не опасаться того, что продавец будет проводить какие-либо сомнительные аферы.
    1. Достаточно неприятен сам факт того, что вместе с квартирой покупатель получает какие-либо обременения.
    2. Существует определенные сложности, связанные с регистрацией и оформлением такой недвижимости.
    3. Банк вправе навещать жильцов и проверять заложенное имущество.
    4. Потребуется соблюдать все условия банка.

    Конечно, минусов в такой ситуации гораздо больше чем плов, однако многих покупателей достаточно часто привлекает невысокая стоимость от приобретения такой недвижимости, а также то, что квартира полностью проведена на предмет махинаций. Это является даже более значительным фактором, ведь в эпоху такого большого количество черных агентств и нечистых на руку людей, человеку очень хочется быть уверенным в том, что приобретаемое недвижимое имущество будет абсолютно чистым.

    Масло персиковых косточек для лица — вечная молодость кожи

    Покупка квартиры с обременением: стоит ли покупать и как это сделать

    При приобретении квартиры в собственность мало кому хочется после оплаты возвращать купленное. Причиной возврата или ограниченного пользования приобретенным имуществом становятся различного рода обременения, которые и делают невозможным нормально распоряжаться собственностью.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    Покупка квартиры с обременениемНаиболее часто встречающиеся виды обремений прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации. К ним относятся:

    1. Квартиры, находящиеся под залогом в ипотеке;
    2. Квартиры, обремененные сервитутом;
    3. Квартиры, находящиеся в аренде;
    4. В доверительном управлении;
    5. Квартиры под арестом;
    6. Квартиры с рентой или опекой;
    7. Недвижимость, относящаяся к фонду памятников;
    8. Или квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние.

    Более подробно данные виды обременения и риски при покупке мы раскроем далее.

    Покупка квартиры с обременениемКак известно, приобретать, как и выставлять на продажу квартиру, которая находится под залогом у банка – незаконно. Владелец квартиры попросту не имеет никаких прав на продажу заложенного имущества. Логично будет предположить, что сделки с такой недвижимостью регистрировать откажутся.

    По этой причине довольно-таки часто происходят казусные ситуации: деньги передаются собственнику квартиры без подписания определенных документов.

    По сути вы просто передает сбережения человеку, не получая при этом ничего взамен. Для того чтобы этого избежать необходимо перед покупкой квартиры обратиться в Росреестр и взять справку о том, что квартира не находится под залогом у банка. Приобрести квартиру под залогом все-таки возможно, если:

    • квартира находится в долевой собственности, и вы приобретаете долю, которая не заложена.
    • если долг собственника будет полностью погашен.

    Что касается последнего, то купить такую квартиру можно только с письменного разрешения банка на проведение такой сделки. После чего вы становитесь собственником, но до окончательной выплаты ипотеки квартира будет с обременением (в случае невыплаты долга вас обяжут его выплачивать, в противном случае квартира будет изъята).

    Покупка квартиры с обременениемПриобретение квартиры с сервитутом означает покупка какой-либо из ее частей. То есть, приобретая долю в квартире, другие собственники на законных основаниях (по решению суда или договоренности с бывшим владельцем) имеют право проходить через вашу часть или даже пользоваться ею. Найти такую недвижимость на рынке редкость.

    Для того чтобы новость об обремении вашей части сервитутом не стала для вас неожиданной, перед покупкой необходимо обратиться в Единый Реестр и заказать справку, которая либо подтвердит, либо опровергнет наличие обременения. В том случае, если о сервитуте вы узнали уже после покупки, существует несколько вариантов избавления от обременения:

    • договориться с остальными собственники о переоборудовании входа (проделать новый или модернизировать имеющейся);
    • попросту выкупить оставшиеся доли и стать полноценным собственником квартиры без обременения.

    Покупка квартиры с обременениемДовольно-таки часто в последнее время мошенники продают арендованные квартиры. Как это происходит? Злоумышленники целенаправленно снимают квартиру меньше чем на год (в таком случае договор аренды в Росреестре регистрации не подлежит). На протяжении нескольких месяцев, пользуясь квартирой и являясь добросовестными арендаторами, они вносят арендную плату собственнику, подыскивая в это время ни о чем не подозревающих покупателей.

    Найдя таковых, они либо не составляя договор купли-продажи, либо составляя липовый, получают деньги за недвижимость и скрываются. Добросовестный покупатель распоряжается квартирой до конца срока аренды, а после объявляется ни о чем не подозревающий реальный собственник. Не трудно догадаться, что составленный договор купли-продажи признается недействительным, квартира возвращается собственнику, а потраченные средства и злоумышленников можно будет найти только при помощи полиции.

    Во избежание такой ситуации, квартиру, которая сдается в аренду можно приобрести, но:

    • только у реального собственника;
    • и только после составления нотариально заверенного договора купли-продажи (заверение договора у нотариуса является гарантией подлинности сделки и проверки всех данных обеих сторон).

    В том случае, если на момент покупки в квартире все еще находятся арендаторы, то вам необходимо будет дождаться окончания договора аренды, но уже на правах собственника.

    Покупка квартиры с обременениемСобственник квартиры, уезжая на длительный период времени, может передать свою недвижимость в доверительное управление. Для законного подтверждения такой передачи составляется договор.

    Когда собственнику понадобится продать квартиру, он при помощи человека с которым заключен договор доверительного управления выставляет ее на продажу.

    Нередки случаи, когда продажа осуществляется без такового согласия, по сути, сделка проводится за спиной у собственника.

    Чтобы не стать жертвой махинации и не остаться потом без квартиры и денег, при составлении договора купли-продажи на недвижимость с таким видом обременения обратите внимание на то, чтобы:

    • продавец расписывался от имени собственника;
    • вместе с подписью стояла аббревиатура «Д.У.».

    Без таких тонкостей реальный собственник с легкостью сможет признать договор недействительным. В случае правильно совершенной сделки вы становитесь новым собственником, а с квартиры снимается обременение.

    Покупка квартиры с обременениемКвартира, находящаяся под арестом, не подлежит продаже. Если собственник, нарушая закон, все-таки выставляет недвижимость с таким типом обременения на продажу, вы – откликнувшись на предложение, можете в последствие потерять деньги, потраченные на заключение такой сделки.

    Для того чтобы избежать возникновения такой ситуации перед покупкой, да и вообще связи с продавцом обратитесь в ЕГРП, где вам будет выдана справка о наличии или отсутствии обременения в форме ареста на данное жилое помещение.

    Покупка квартиры с обременениемРента – это когда одна сторона собственник, передает другой стороне квартиру и обязует в обмен на полученное имущество пожизненно выплачивать установленную сумму. В противном случае, договор ренты может быть расторгнут. Продать квартиру до момента смерти собственника невозможно, как и стать, ее полноценным владельцем.

    Многие недобросовестные граждане не дожидаясь кончины собственника, выставляют недвижимость на продажу. Такая сделка автоматически признается недействительной. Чтобы не стать жертвой мошенника обратитесь за выпиской в ЕГРП, где и будет прописано, обременена ли квартира рентой или нет.

    Что касается опеки, то здесь идет речь о несовершеннолетних. Продавать недвижимость, где прописаны несовершеннолетние граждане, возможно только с разрешения органов опеки. В противном случае, сделка будет признана незаконной.

    Недвижимость относится к фонду памятников

    Для того чтобы приобрести такую квартиру, понадобится разрешение органов по охране памятников истории и культуры. Получив такое разрешение, и заключив договор купли-продажи, вы становитесь полноправным собственником, но с одним условием: вы обязуетесь ухаживать за памятником.

    Различного рода переделки, косметический ремонт возможен только с разрешения органов по охране памятников культуры. Чтобы такое обременение не стало для вас разочарованием, обратитесь в администрацию вашего города и узнайте, не относится ли недвижимость к фонду памятников.

    Решившись приобрести квартиру, не поленитесь все разузнать о ней. Ведь не так трудно потратить время, обратиться за справкой и узнать обо всех обременениях, нежели потом сожалеть о потерянных средствах и нервах. Будьте внимательны при составлении договора и не дайте мошенникам вас обмануть!

    Как купить квартиру с обременением и с выгодой? Разъяснение на видео

    Квартира с обременением — это не только проблемы и неприятности. Если верно подойти к вопросу, то, купив такую недвижимость, можно остаться в плюсе, а не в минусе. Смотрите на видео.

    Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Leave a Reply

    Your email address will not be published.Required fields are marked *